04-05-2018

Mattone: Italia maratoneta e Europa sprinter, ma occhio al Soft Landing

La crescita in Italia per il 2017 si è attestata su un + 1,6% che, sebbene inferiore alla media europea, è comunque un passo avanti rispetto al 2016. In quel periodo si prevedeva un aumento del PIL che non avrebbe superato l’1%, ma l’economia italiana durante lo scorso anno è riuscita a superare queste previsioni.

Nel frattempo molti paesi europei hanno avuto crescite superiori ai 2 o ai 3 punti percentuali, con picchi oltre il 4 o 5% in nazioni come Malta, Estonia, Irlanda e Romania. La ripresa italiana si conferma però reale, ed è questo a dare un segnale importante agli investitori.

Questo andamento positivo dell’economia ha avuto un riflesso sul mercato immobiliare, che in Europa si trova in una fase di crescita maggiore, ma che dà buoni segnali anche in Italia. Nonostante il ritmo dell’aumento sia diminuito, nel 2017 si è registrato comunque un +5% sul numero delle transazioni.

L’andamento dei prezzi

Alla crescita delle compravendite non c’è stato però un corrispondente aumento nei prezzi degli immobili. Un andamento positivo dei prezzi si è registrato solo per gli edifici residenziali di nuova costruzione. Questi hanno visto aumentare il loro valore del +0,6% nel giro di un anno, mentre quelli degli edifici già esistenti sono diminuiti dell’1,3%. In generale sono calati i tempi medi necessari per vendere un’abitazione, passando da 8,9 a 7,5 mesi.

Il diverso comportamento dei prezzi tra abitazioni nuove e preesistenti non è una novità: l’IPAB, l’Indice dei Prezzi delle Abitazioni, è attivo grazie all‘ISTAT dal 2010 e continua a registrare andamenti e fluttuazioni dei prezzi delle case nel tempo. In questi anni è stato rilevato che il valore medio di un edificio residenziale già esistente è calato del 20,5%, mentre per gli edifici nuovi solo del 2,0%.

Il leggero aumento dei prezzi delle nuove abitazioni e il calo dei valori di quelle vecchie confermano la differenza con l’Eurozona, dove c’è stato invece un aumento medio del 4,1%, con picchi superiori all’11% in Irlanda e Portogallo.

Le previsioni di Standard & Poor’s

L’agenzia di rating Standard & Poor’s ha analizzato il mercato immobiliare europeo e italiano. Le sue rilevazioni confermano lo stato di crescita economica del paese, ma anche quello di leggero ritardo nella ripresa del settore del mattone. Le previsioni però sono positive per il futuro: già quest’anno si dovrebbe registrare un rialzo dei valori degli immobili del +0,6%, per poi aumentare ulteriormente al +1,5% nel 2019 e al +2% nel 2020.

S&P prevede inoltre che i tempi di attesa per la vendita di un immobile diminuiranno ancora e che ci sarà un allineamento tra la domanda e l’offerta che contribuirà all’incremento dei prezzi.

Il Soft Landing in Europa

L’analisi di Standard & Poor’s rileva comunque un’altra importante tendenza verso cui sta andando l’Europa. La crescita dei prezzi delle abitazioni rilevata finora per la maggior parte dei Paesi, ha raggiunto il suo picco nel 2017. Dal 2018 si prevede che questa tendenza, sebbene sempre positiva, sarà più rallentata, portando appunto ad un “soft landing”, un atterraggio morbido.

La Francia, ad esempio, ha avuto un picco del +4% nel 2017, ma già da quest’anno vedrà dimezzare questa crescita, che rimarrà del +2% per tutto il prossimo triennio.

Allo stesso modo anche il Belgio vedrà i suoi attuali incrementi di valore passare dal +4% del 2017 al +3,4% del 2018 e al +2% per il 2019 e 2020.

La situazione risulta in ogni caso comune a tutta l’Eurozona: questo calo della crescita coinvolgerà in maniera diffusa ognuno dei paesi analizzati, compresa Germania, Olanda, Spagna e pure Svizzera, sebbene in minima parte. Anche paesi come il Portogallo e l’Irlanda, che hanno fatto registrare impennate dei prezzi superiori all’11%, vedranno ridursi questa crescita nel 2018, passando inizialmente a un +8% e poi a un +6%.

Caso a parte è il Regno Unito, che sconterà in modo particolare gli effetti della Brexit. La crescita dei suoi valori immobiliari, già in fase calante da alcuni anni, quest’anno giungerà ad essere di poco superiore allo zero, per poi tornare ad aumentare con più forza negli anni successivi.

In generale le previsioni per il mercato europeo sono comunque positive, sia sotto il profilo della  ripresa economica, sia sotto il profilo del mercato immobiliare.

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