15-05-2018

Vendere casa ricevuta in successione: scopri cosa c’è da sapere

Può succedere di ricevere un immobile in eredità e di volerlo vendere poiché sembra essere la scelta più pratica. Se si vuole vendere una casa ricevuta per successione in tempi celeri e senza problemi bisogna però fare attenzione ad alcune questioni che riguardano questo particolare tipo di compravendita.

Quali sono i documenti e gli atti che devono essere in regola affinché la vendita vada a buon fine? Ci sono tasse e imposte da versare? Cosa accade quando l’immobile viene ereditato da più di una persona? Ecco ciò che bisogna sapere prima di iniziare le trattative.

La dichiarazione di successione

Quando si riceve in eredità un immobile, il primo passo a livello giuridico è presentare la dichiarazione di successione. Questa ha infatti lo scopo di notificare il trasferimento del bene agli eredi ai fini fiscali e deve essere presentata entro un anno dal decesso di chi l’ha lasciata in eredità.

Dal 1° gennaio 2018 la dichiarazione di successione va fatta telematicamente attraverso il software disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

In pratica, la dichiarazione di successione è un elenco che contiene tutti i beni del defunto e serve per determinare l’ammontare delle tasse sull’eredità. Questo è un passaggio molto importante, poiché nessun bene ricevuto in eredità può essere venduto se non sono state pagate le relative imposte.

La tassa di successione

Le novità introdotte a partire dal 2018 in materia di successione non cambiano quanto finora previsto dalla disciplina per i beni immobili e rimangono tuttora valide le aliquote in vigore fino allo scorso anno, che variano a seconda del grado di parentela dell’erede:

  • 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro per coniuge e figli;
  • 6% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 100.000 euro per fratelli e sorelle;
  • 6% sul valore catastale senza applicazione della franchigia per nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati;
  • 8% senza applicazione della franchigia per tutti gli altri soggetti, tra cui anche il convivente.

Altre imposte

Oltre alla tassa di successione, nel caso di un immobile ricevuto in eredità bisognerà pagare anche l’imposta ipotecaria e quella catastale, proprio come in una regolare compravendita di immobili. Rispettivamente, le aliquote delle due imposte ammontano al 2% e all’1%, da calcolare sul valore catastale dell’immobile. Restano valide le agevolazioni sulla prima casa nel caso in cui gli eredi rientrino nei requisiti per ottenerle: in questo caso, la disciplina prevede che le due imposte ammontino a 200 euro ciascuna.

Infine, nel momento in cui si riceve un immobile in eredità bisognerà versare anche l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e i tributi speciali.

Accettazione dell’eredità e sua trascrizione: due atti necessari per la vendita

Agli adempimenti appena descritti, che vanno rispettati in ogni caso quando si riceve un immobile in eredità, se ne aggiungono alcuni specificamente correlati alla volontà di vendere una casa ricevuta per successione.

Per vendere un immobile ereditato non basta aver presentato la dichiarazione di successione: a questo si aggiungono infatti altri due atti, l’accettazione dell’eredità e la trascrizione dell’accettazione ereditaria. Senza di questi, la compravendita non può andare a buon fine.

Vendere Casa ricevuta in successione

L’atto di accettazione dell’eredità si rende necessario perché con la sola dichiarazione di successione gli eredi non accettano effettivamente i beni ricevuti tramite successione.

Quest’atto può assumere due forme diverse e cioè:

  • Accettazione espressa: quando l’erede dichiara esplicitamente di voler accettare i beni oggetto dell’eredità, presentando una dichiarazione formale a un Pubblico Ufficiale oppure preparando una scrittura privata autenticata.
  • Accettazione tacita: si verifica quanto l’erede non predispone un atto formale, ma assume alcuni comportamenti che manifestano chiaramente la sua volontà di accettare i beni ereditati.

Mettere un immobile ereditato in vendita rientra solitamente in questo secondo caso e per questo motivo l’accettazione tacita dell’eredità va trascritta da un Pubblico Ufficiale, altrimenti la compravendita non può concludersi correttamente. La trascrizione dell’accettazione dell’eredità serve infatti a certificare per tutti i soggetti coinvolti, che la proprietà dell’immobile è passata dal defunto proprietario all’erede che intende venderlo.

La trascrizione può avvenire contestualmente al rogito, ma senza quest’atto il rogito non può concludersi. Quando ci si presenta dal notaio per avanzare la trascrizione dell’accettazione dell’eredità non bisogna dimenticare:

  • il certificato di morte di chi ha lasciato l’immobile in eredità
  • l’atto di successione.

La coeredità di un immobile: come agire quando si intende vendere?

Quando si riceve in eredità un immobile, comunemente si manifesta la situazione in cui gli eredi dello stesso siano più di uno. Si parla in questo caso di coeredità: l’immobile appartiene a tutti gli effetti a tutti gli eredi designati dal defunto proprietario, anche se può accadere che ognuno detenga una quota di proprietà diversa.

A disciplinare questo tipo di situazione entrano in gioco le norme in materia di comunione, contenute nel codice civile agli articoli 1100 e seguenti. Che cosa stabilisce la legge sulla compravendita di un immobile ricevuto in successione da più eredi? L’articolo 1108 c.c. stabilisce insindacabilmente che tutti i comproprietari devono essere consenzienti alla vendita dell’immobile.

Non sempre però si riesce a incontrare l’unanimità di tutti i proprietari: che cosa bisogna fare in questo caso se si vuole comunque vendere l’immobile? Secondo la legge ci sono diverse strade percorribili, ma prima di intraprendere qualsiasi azione, si consiglia sempre di chiedere una consulenza a un esperto, in questo caso di un avvocato.

Vendere la propria quota di proprietà dell’immobile

La prima strada percorribile è quella che prevede la vendita della propria quota di proprietà dell’immobile. Bisogna tenere presente, però, che in questo caso i coeredi hanno il diritto di prelazione. Questo significa che, dopo aver fatto stabilire il valore della propria quota, bisognerà proporne l’acquisto prima a chi possiede le altre quote della proprietà. Solo nel caso in cui questi non fossero interessati si potrà vendere la quota a terzi.

Richiedere al giudice lo scioglimento della comunione

La seconda opzione è optare per lo scioglimento della comunione davanti a un giudice. Questa strada è percorribile nel caso in cui, dopo almeno un tentativo di mediazione obbligatorio con i coeredi, non si sia trovata altra soluzione. In questo caso bisognerà rivolgersi quindi al proprio avvocato per far sì che questi avvii la procedura dinanzi a un giudice. Quest’ultimo procederà a stabilire le condizioni della vendita dell’immobile in autonomia, seguendo le norme vigenti in materia di espropriazione immobiliare: questo significa che nessuno dei coeredi potrà decidere a quale prezzo sarà venduta la casa o a chi. Una volta conclusa la compravendita, il giudice dividerà il ricavato tra i coeredi.

La divisione della comunione è prevista dal codice civile all’articolo 1111, ma rappresenta in ogni caso una strada spesso lunga e onerosa, che dilata anche di molto il processo di compravendita di un immobile.

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