11-01-2018

Tasse sulla seconda casa: guida pre e post acquisto

La seconda casa può essere una necessità, un investimento o un piccolo lusso. A prescindere dal suo utilizzo ciò che cambia sono le tasse da pagare, acquisto, Imu, Tasi, ecc. Vediamo insieme come districarsi in un mondo che, conosciuto più da vicino, risulta molto meno complicato.

Seconda casa: ecco le spese pre-acquisto

Il momento dell’acquisto dell’immobile è il più delicato. Investimenti importanti, aspettative, sogni da realizzare. Oltre al prezzo della compravendita ci sono una serie di imposte che cambiano a seconda delle caratteristiche del venditore.

Per l’acquisto dell’abitazione principale il Fisco agevola con dei benefici che non sono previsti nel caso di acquisto della seconda casa.Quando non si ha a disposizione una somma di denaro sufficiente per la compravendita si ricorre al mutuo. Per la prima casa molte banche offrono agevolazioni, situazione differente per la seconda abitazione, i tassi infatti saranno leggermente più alti. Tra le spese sono quindi da considerare le rate del mutuo e tutto ciò che riguarda l’accensione (polizze, perizia bancaria, interessi di pre-ammortamento tecnico).

Si passa poi al rogito e alla seconda fase di spesa con il notaio (parcella del professionista più le imposte collegate alla compravendita).

Bisogna distinguere se l’acquisto avviene da privati o da ditte.

Nel primo caso l’imposta di registro sarà del 9% (rispetto al 2% della prima casa), 50 euro per le tasse ipotecarie e stessa cifra per le tasse catastali. Nel caso di acquisto da una ditta invece si dovrà pagare l’Iva al 10% (al 22% se si acquista un immobile di lusso o di pregio) e le imposte ipotecarie e catastali di 200 euro ciascuna.

In sintesi, se l’acquisto avviene da privato sono da conteggiare:

  • Imposte di registro 9%;
  • Imposte catastale 50 euro;
  • Imposte ipotecaria 50 euro;
  • Acquisto seconda casa da impresa esente da iva;
  • Imposta di registro 9%;
  • Imposta ipotecaria 50 euro;
  • Imposta catastale 50 euro;
  • Acquisto seconda casa da impresa soggetta a iva;
  • Iva al 10% o al 22% nel caso di immobili di lusso;
  • Imposta di registro 200 euro;
  • Imposta catastale 200 euro;
  • Imposta ipotecaria 200 euro.

Seconda casa e spese post-acquisto

Dopo aver analizzato la prima fase tra compravendita e mutuo, restano una serie di spese relative al momento successivo all’acquisto. Sono le tasse come Imu e Tasi. Le imposte sono state abolite per la prima casa, tranne per le abitazioni di lusso, mentre sono ancora applicate sulle seconde case.

  • L’Imu per la seconda casa si calcola proporzionalmente alla quota e ai mesi effettivi di possesso dell’immobile da parte del proprietario. Questo significa che il titolare dell’immobile dovrà conteggiare ogni anno i mesi e, a volte, anche i giorni di possesso effettivo dell’immobile e su questi verrà individuata la base imponibile. A questa base saranno poi applicati i vari moltiplicatori previsti dalla legge, che determineranno la somma effettiva dell’Imposta Municipale da versare al Fisco. In caso di locazione o comodato d’uso gratuito è il proprietario che deve versare l’imposta.
  • La Tasi (Tassa sui Servizi Indivisibili) è dovuta per il possesso a qualsiasi titolo di fabbricati e aree fabbricabili. Sono esclusi i terreni e gli immobili usati come abitazioni principali. Anche la Tasi  si calcola proporzionalmente ai mesi di possesso.

Agevolazioni per la seconda casa

Fuori dalle agevolazioni della prima casa, esistono comunque delle situazioni fiscali vantaggiose per la seconda abitazione.

Se l’immobile è concesso in comodato d’uso gratuito ai parenti entro il primo grado (es. la madre che dona la casa alla figlia) avviene una riduzione del 50% sulla base imponibile su cui calcolare sia Imu che Tasi. In questo caso il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato e il comodante deve possedere un solo immobile in Italia, avere la residenza anagrafica e dimorare nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato.

Se il proprietario decide di concedere in locazione a canone concordato il suo immobile si effettua una riduzione del 25%.

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