Come vendere una casa donata senza problemi

10.07.2020

Hai acquisito la proprietà di una casa attraverso una donazione, ma adesso vorresti venderla? La questione presenta alcune complessità di cui è meglio essere a conoscenza, prima di addentrarsi nella vendita di un immobile ricevuto in donazione.

Sono principalmente due i problemi in cui si potrebbe incorrere quando si decide di mettere in vendita una casa donata: uno di tipo fiscale e uno relativo ad aspetti ereditari. Vediamoli nel dettaglio.

Hai usufruito del Bonus Prima Casa per la casa donata?

Se la risposta è sì, allora bisogna fare attenzione ad alcune questioni fiscali. Quando si usufruisce del Bonus Prima Casa, infatti, non è possibile vendere l’immobile per il quale lo si è richiesto prima che siano passati 5 anni dal rogito (o dal trasferimento ufficiale della proprietà). Un vincolo, questo, introdotto dal legislatore per evitare speculazioni sulle richieste per il bonus, che permette di godere di importanti sconti fiscali sulle imposte dovute all’acquisto della prima casa. In realtà, per non perdere le agevolazioni ottenute, basterebbe riacquistare entro un anno dall’alienazione del primo immobile un’altra casa da adibire ad abitazione principale.

Ma che cosa succede, invece, se si vende l’immobile donato per il quale si è richiesto il Bonus Prima Casa e non sono ancora passati 5 anni dal trasferimento, né si è acquistata un’altra casa (rispettando i requisiti richiesti dal bonus)? Essenzialmente, si perderà il bonus e la relativa riduzione delle imposte e sarà quindi necessario saldare all’Agenzia delle Entrate l’intero importo previsto. Inoltre, potrebbero esserci anche delle sanzioni, evitabili però se si presenta un’istanza all’Agenzia per il ricalcolo delle imposte.

Chi non ha usufruito del Bonus Prima Casa e vuole vendere l’immobile donato potrà procedere senza preoccupazioni di tipo fiscale, ma potrebbero esserci alcune questioni ereditarie più spinose da tenere in considerazione.

Eredità, contestazione della donazione e vendita dell’immobile donato a terzi: come comportarsi?

Vendere casa donata

La seconda questione a cui prestare particolare attenzione in caso di un immobile donato riguarda la contestazione della donazione da parte dei legittimi eredi. Infatti, secondo la legge, a coniugi e figli di un defunto – e in sostituzione di questi, quando assenti, ai genitori – spetta una quota di eredità, detta quota di legittima: questo significa che, al verificarsi di determinate situazioni, se gli eredi non ricevono la quota di legittima a loro spettante, possono contestare la donazione per ottenere quanto atteso.

“Al verificarsi di determinate situazioni” significa che i legittimari – questo il nome dei legittimi eredi secondo la legge – possono agire legalmente per contestare la donazione di un immobile solo se e quando:

  • Colui che ha donato la casa passa a miglior vita
  • Sono passati meno di dieci anni dal decesso
  • Il patrimonio del defunto non riesce a soddisfare le quote minime spettanti agli eredi.

In tal caso partiranno i dovuti accertamenti sul torto subito dai legittimi eredi e l’eventuale sentenza di riduzione, che, in sostanza, invaliderà la donazione per dare coniugi, figli o ai genitori quanto stabilito per legge.

Fin qui tutto chiaro, ma cosa succede se nel corso dei dieci anni trascorsi dal decesso del donante l’immobile è stato già venduto a un terzo? In estrema sintesi, prima dell’approvazione della Legge di Bilancio 2019, che ha predisposto alcuni cambiamenti sulla disciplina, i legittimari potevano rifarsi anche sull’acquirente terzo, richiedendo la restituzione dell’immobile donato e da lui acquistato, purché non fossero trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Per semplificare la vendita degli immobili donati sono quindi stati introdotti alcuni cambiamenti agli articoli del Codice Civile che regolano la questione, che limitano di molto le possibilità dei legittimari di rifarsi sugli acquirenti terzi di immobili donati. Ferme restando tutte le altre condizioni per le quali i legittimi eredi possono contestare la donazione, l’unico caso in cui questi possono tuttora rifarsi sul soggetto che ha acquistato l’immobile donato è quello in cui il donatario non riesca a risarcirli e il terzo non abbia pagato il prezzo corrispettivo del bene. In questa casistica è inclusa, per esempio, il caso in cui il terzo abbia a sua volta ricevuto l’immobile in forma di donazione.

In ogni caso, secondo la nuova disciplina, il risarcimento non deve essere l’immobile in sé, ma la somma di denaro necessaria al raggiungimento della quota di legittima degli eredi: il donatario che ha quindi ceduto l’immobile dovrà risarcire in denaro i legittimari, così come anche, in caso di insolvenza di quest’ultimo, il terzo acquirente, che dovrà però risarcirli solo nei limiti del suo arricchimento.

Come mettere al sicuro la vendita di un immobile donato

Viste le principali questioni che potrebbero emergere in relazione alla vendita di una casa ricevuta in donazione, con particolare riferimento agli aspetti ereditari, è chiaro che la cessione di un immobile di questo tipo potrebbe essere difficoltosa: chi vende è infatti tenuto a comunicare la provenienza dell’immobile ai potenziali acquirenti. Se si tenta di eludere quest’obbligo, il nuovo acquirente avrà tutto il diritto di rifiutarsi di firmare il rogito.

Il consiglio fondamentale è quindi quello di assicurarsi di avere una liberatoria agli eventuali legittimi eredi del donante, in cui questi dichiarano di non avere intenzione di impugnare la donazione in caso di decesso del familiare che ha donato l’immobile. L’atto deve essere realizzato prima del decesso del donante. Non è richiesta una particolare forma, né è obbligatoria la pubblicità dell’atto, anche se naturalmente è necessaria la forma scritta in qualità di prova dell’accaduto: l’ausilio di un notaio, un avvocato o un commercialista è comunque suggerito per avere sempre ben chiaro il quadro della situazione.

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