Come vendere un appartamento affittato

22.06.2020

Ci sono diversi motivi per cui nasce il desiderio di vendere una casa: bisogno di liquidità, cambiare strategia di investimento, diversificare il portafoglio immobiliare. E se parliamo di immobili acquistati a scopo investimento, potremmo trovarci davanti a una piccola questione da risolvere: vendere una casa locata a un inquilino.

È possibile vendere un appartamento già affittato con un regolare contratto di locazione? La risposta è sì, ma ci sono alcuni aspetti da prendere in considerazione prima di mettere in vendita la casa, poiché la presenza di un inquilino è uno dei vincoli che possono gravare su un immobile condizionandone la vendita.

Rispettare il contratto d’affitto: il vincolo fondamentale nella vendita di un immobile locato

Il principale vincolo in questo tipo di compravendita è proprio il rispetto del contratto di locazione in essere: il proprietario può vendere in qualsiasi momento l’immobile locato e non deve avere il consenso dell’inquilino, che sarà però sempre tutelato dal fatto che il suo contratto di affitto rimarrà in ogni caso in essere, alle stesse condizioni.

L’unica differenza sarà il cambio del locatore, che diventerà il nuovo proprietario in caso di vendita a terzi: ma la vendita a un nuovo acquirente non è l’unica possibilità, perché per il proprietario esiste la possibilità di vendere all’inquilino stesso, che nel frattempo potrebbe aver maturato l’intenzione di acquistare l’immobile in cui vive da tempo in locazione. Vediamo le due casistiche.

Come anticipato, il proprietario può vendere in ogni momento l’immobile locato, fermo restando l’obbligo di rispettare il contratto di affitto in essere. Naturalmente, un immobile già occupato da un inquilino potrebbe essere più difficile da vendere: bisognerà focalizzarsi su persone interessate ad acquistare a scopo di investimento, per le quali comprare una casa già occupata significherebbe avere già una rendita sicura, senza doversi attivare in prima persona per mettere in affitto l’immobile.

Per ampliare il numero di potenziali acquirenti, includendo anche quelli che desiderano acquistare una casa per viverci, l’unica soluzione possibile è quella di liberare l’immobile. Si può tentare una risoluzione consensuale e anticipata del contratto di affitto: per fare ciò, il consiglio è quello di mantenere buoni rapporti con l’inquilino, informandolo con molto anticipo dell’intenzione di vendere e aiutandolo a trovare una soluzione simile in affitto, fino alla concessione di un eventuale sconto sugli ultimi canoni.

Altrimenti si può attendere l’avvicinarsi della scadenza del contratto prima di pensare alla vendita dell’immobile. Qui abbiamo due casi distinti da analizzare: l’avvicinarsi della prima scadenza di un contratto 4+4 o 3+2 e l’avvicinarsi della scadenza definitiva del contratto. Che cosa cambia?

Vendere una casa locata in prossimità della prima scadenza del contratto d’affitto

Il proprietario può vendere una casa locata in prossimità della prima scadenza del contratto di affitto, senza essere obbligato a rinnovarlo, quando non possiede altri immobili a uso abitativo oltre a quello locato e a quello in cui risiede: lo stabilisce la legge n.431/98, all’articolo 3.

In questo caso l’inquilino ha sempre il diritto di prelazione rispetto agli altri acquirenti, ovvero la preferenza rispetto ad altri compratori a parità di condizioni. In questo caso, il diritto nasce automaticamente secondo quanto stabilito agli articoli 38 e 39 della legge 392/78 sulla locazione degli immobili urbani. Si parla infatti di prelazione legale.

Al proprietario rimane in capo un obbligo: dare comunicazione ufficiale al locatario della sua volontà di vendere l’immobile con un anticipo di sei mesi rispetto alla data di scadenza del contratto d’affitto, indicandovi all’interno i motivi per cui intende vendere e l’invito per il conduttore a esercitare il diritto di prelazione.

Vendere una casa locata in prossimità della scadenza definitiva del contratto d’affitto

Quando si sta avvicinando la scadenza finale del contratto di locazione, il proprietario può sempre decidere di vendere l’appartamento, comunicandolo al conduttore con sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza: in questo caso l’inquilino non avrà però il diritto di prelazione, a meno che non sia stato stabilito all’interno del contratto di locazione o con un patto di prelazione distinto.  Questo è un caso di prelazione volontaria, in quanto l’accordo non è disciplinato esplicitamente dalla legge, ma dalle parti.

Il proprietario, quindi, può vendere l’immobile locato all’inquilino stesso, il quale potrebbe avere, a seconda dei casi descritti sopra, il diritto di prelazione sulla vendita. Questo è sicuramente l’aspetto più importante da tenere in considerazione per chi desidera vendere una casa affittata: che cosa accade se non si rispetta il diritto di prelazione dell’inquilino sulla compravendita? Esiste una differenza tra prelazione legale e prelazione volontaria:

  • Nella prelazione legale, il prelazionario può esercitare il diritto di riscatto, che gli permetterà, entro sei mesi dalla trascrizione della compravendita immobiliare avvenuta con un altro soggetto, di rivalersi sull’acquirente riscattando l’immobile, e cioè rivendicandolo, rendendo di fatto nulla la precedente compravendita.
  • Nella prelazione volontaria, invece, il prelazionario non ha il diritto di riscatto e non può rivalersi sull’acquirente terzo. Questo significa che la compravendita rimarrà valida e a lui spetterà semplicemente un risarcimento del danno subito.

Queste le principali questioni da tenere a mente quando si intende vendere un immobile locato. Anche tu vuoi vendere una casa o un appartamento? Rivolgiti ai professionisti di UniCredit Subito Casa: sarai supportato in ogni fase del processo di compravendita e potrai ottenere in modo facile e veloce tutti i documenti indispensabili per la vendita.

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