21-02-2017

Acquistare seconda casa conviene? Tutto quello che c’è da sapere

Investire, rivendere o affittare casa: è ancora un buon momento per farlo. Spesso, per chi ha acquistato l’abitazione principale, emerge la necessità di investire i propri risparmi. Il “mattone” rimane una forma d’investimento considerata storicamente sicura, e l’acquisto di una seconda casa può essere una buona scelta in ottica di ritorno economico futuro.

I motivi che spingono all’acquisto di una seconda casa

La base di partenza per l’acquisto di una seconda casa è la destinazione come casa vacanze, per godersi le ferie o rilassarsi nel week end. Ma la congiuntura economica favorevole e i prezzi particolarmente convenienti spingono molti genitori verso l’idea di comprare casa ai figli, in vista del loro futuro salto verso una serena indipendenza. Sostegno e garanzia prestati dai genitori al momento dell’acquisto sono diventati sempre più frequenti ed importanti.

Ma la seconda casa non deve avere necessariamente finalità abitativa. L’acquisto di una casa col fine di ottenerne una rendita è una pista certo percorribile, che può regalare soddisfazioni a chi abbia voglia di investire in modo oculato. Pensiamo a chi acquisti un immobile col fine di affittarlo a una o più famiglie, a seconda della sua dimensione. C’è la possibilità di scegliere un casolare in posizione tattica, vicino alle università per esempio, e di renderlo una perfetta struttura a misura di studente, intercettando una specifica richiesta di mercato. Oppure, è possibile individuare un immobile residenziale che sia ben collegato dai mezzi di trasporto al centro città e adibirlo a Bed & Breakfast.

Un’altra strada è acquistare un immobile da ristrutturare con il proposito di rivenderlo dopo qualche anno per trarne un certo profitto. I bonus ristrutturazione casa ed ecobonus consentono di ottenere cospicui sgravi fiscali sulle spese necessarie ad ultimare i lavori per rimettere in sesto un edificio. Tenendo a mente questa possibilità, si può scegliere un edificio dall’alto valore strategico, che necessita di ristrutturazioni anche importanti, e acquistarlo a un buon prezzo. Una volta acquistato, si potranno svolgere i lavori necessari per rimetterlo a nuovo, sfruttando i bonus, e successivamente si potrà immettere nuovamente la casa nel mercato immobiliare, con un valore ben più alto. Poiché si tratta di un investimento vero e proprio, come tale richiederà la presenza di diversi esperti che siano in grado di valutare l’entità degli interventi da svolgere, il valore base dell’edificio, e di fare una stima ragionevole sul valore futuro della casa.

Il 2017 è (ancora) un buon momento per una seconda casa

Qualunque sia l’idea che spinge all’interesse verso l’acquisto di una seconda casa, c’è da dire che il momento attuale si presta ancora come favorevole per realizzare questo desiderio.

I fattori che influenzano positivamente il mercato sono tre:

  1. prezzi delle case in calo
  2. contratti di locazione in aumento
  3. finanziamenti convenienti

Vediamoli più da vicino.

1.      Prezzi delle case in calo

L’anno appena trascorso, secondo i dati raccolti dall’ISTAT nel rapporto sull’IPAB (Indice Prezzi Abitazioni), ha proseguito il trend al ribasso dei prezzi degli immobili ad uso abitativo che ha caratterizzato gli ultimi anni.

Questo significa che i prezzi delle abitazioni non hanno ancora ripreso a crescere e hanno proseguito il loro calo, sebbene in maniera meno accentuata rispetto ai due anni precedenti (2014 e 2015).

Se confrontiamo i prezzi delle case del periodo pre-crisi con quelli attuali, notiamo una differenza che si attesta attorno al 15%.

2.      Più contratti d’affitto

In ottica d’investimento, l’acquisto di una seconda casa da destinare alla locazione è un’idea valida. Basti pensare che, dal 2011 al 2015, gli affitti stipulati salgono da 1,4 a 1,6 milioni. La richiesta è quindi aumentata, e non dà segnali di diminuzione.

La crisi ha indotto ad una contrazione della disponibilità economica degli italiani, e per questo motivo c’è stato un incremento della scelta di abitare in una casa in affitto, soprattutto da parte di giovani coppie, studenti e lavoratori.

3.      Finanziamenti a condizioni convenienti

Per effettuare un investimento occorre avere una base economica solida per poter sostenere l’acquisto senza preoccupazioni. Sia nel caso in cui si disponga della base monetaria per coprire l’intero acquisto, che nel caso in cui ci si debba appoggiare ad istituti di credito.

A prescindere dalle modalità di pagamento scelte, l’eventuale accesso ad una forma di finanziamento incontra al momento un mercato che offre soluzioni piuttosto convenienti.

Acquisto seconda casa: le spese da sostenere

Oltre al prezzo dell’immobile da corrispondere, l’acquisto della seconda casa comporta alcune spese inevitabili. Queste spese possono essere così raggruppate.

  1. Imposte sull’acquisto, tra cui imposte di registro, imposte ipotecarie e imposte catastali
  2. Spese notarili

Vediamole nel dettaglio.

1.      Imposte sull’acquisto

In concomitanza con l’acquisto della casa, ci sono le inevitabili imposte legate all’acquisto, la cui entità cambia a seconda di alcuni fattori. Le imposte per l’acquisto della seconda casa sono più alte rispetto alla prima casa. Inoltre, cambiano a seconda che si acquisti da un venditore “privato” o da un’impresa.

  • Venditore privato

Se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale pari ciascuna a 50 €.

  • Impresa (esente IVA)

Se il venditore è un’impresa, nei casi in cui è esclusa l’IVA, la vendita è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale pari ciascuna a 50 €.

  • Impresa (con IVA)

Se il venditore è un’impresa e include l’IVA, la vendita è assoggettata all’IVA al 10% e alle imposte di registro, ipotecaria e catastale pari ciascuna a 200€.

A queste si somma l’imposta di bollo fissa a 230€, la tassa ipotecaria fissa a 35€ e la tassa di voltura fissa a 55€.

Queste imposte devono essere versate al momento dell’acquisto presso il notaio.

2.      Spese notarili

Anche le spese notarili sono inevitabili per completare correttamente l’acquisto di un’abitazione, sia essa prima o seconda casa.

L’attestazione da parte del notaio dell’avvenuta compravendita è essenziale per regolare correttamente i rapporti tra le parti, verso i terzi con il Fisco.

Le spese notarili di solito si aggirano, indicativamente, attorno allo 0,60 % del valore dell’immobile venduto.

Anche se con l’acquisto della seconda casa non è possibile avere accesso alle agevolazioni previste per la prima casa, per chi ne ha la disponibilità questo momento storico è sicuramente uno dei migliori per assicurarsi la buona resa di un investimento solido e orientato al futuro.

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